SQLITE NOT INSTALLED

В 2024–2025 годах средняя цена квартиры в новостройках Ульяновска составляет 5,5–5,6 млн рублей при стоимости квадратного метра 117–119 тысяч рублей. Студии и однокомнатные квартиры можно найти от 1,7 до 5 млн рублей, двухкомнатные — от 3,5 до 9,5 млн, трёхкомнатные — от 7 до 13 млн рублей. На вторичном рынке цены ниже: однушки от 1,5 до 3 млн, двушки — 2,5–6 млн, трёшки — 4–9 млн рублей, поэтому если вы хотите купить квартиру в Ульяновске, то обратите внимание на актуальные предложения по новостройкам и вторичному рынку.

Актуальные цены на жилье в Ульяновске

Если вы прикидываете бюджет и хотите понять, сколько стоят квартиры в новых домах и на вторичном рынке Ульяновска, вот конкретные ориентиры на конец 2025 года — они помогут не метаться в догадках.

Цены на новостройки Ульяновска в 2025

  • Средняя цена за квадратный метр в новых жилых комплексах к декабрю 2025 — около 119,3 тыс. ₽. Средняя стоимость квартиры — примерно 5,5–5,7 млн ₽ (зависит от площади и проекта).
  • Разброс по типовым вариантам: студии и небольшие однушки — от 1,7 до 2,5 млн ₽; стандартные однокомнатные — 2,5–5 млн ₽; двухкомнатные — 3,5–9,5 млн ₽ (тут играют роль и размер, и район); трехкомнатные — от 7 до 13 млн ₽, а премиальные варианты и крупные площади — существенно выше.
  • Примеры из реальных объявлений: для жилья с вводом в 2025–2026 годах цены на 1–2-комнатные колеблются между 2 и 6 млн ₽. Встречаются эксклюзивные лоты до 21 млн ₽, а совсем маленькие студии можно найти от 1,7 млн ₽ (редко).

(Информация собрана с сайтов объявлений и каталогов новостроек — это отражает актуальный рынок.)

Стоимость квартир на вторичном рынке

  • Средняя цена за м² на вторичке к концу 2025 года — 89–102 тыс. ₽, то есть заметно ниже новостроек. Центр и дома с улучшенной планировкой традиционно стоят дороже — там цены могут приближаться к 102 тыс./м².
  • Типичные цифры: маленькие однушки — от 1,5 до 3 млн ₽, двухкомнатные — 2,5–6 млн ₽, трехкомнатные — от 4 до 9 млн ₽. Тут учитывайте, насколько далеко от центра и в каком состоянии квартира.
  • Цена на вторичку не только про квадратные метры — важен ремонт, год постройки и тип дома (панель, кирпич, монолит). Даже если квартира в новостройке типовая, а вторичка с качественным ремонтом — иногда вторичка может быть дороже по итоговой сумме.

Динамика цен и прогноз

Что происходило в 2025? Во втором квартале рынок новостроек показал рост, затем в июне наступила стагнация. К декабрю цены держатся на уровне 119,3 тыс. ₽/м² — волатильность умеренная. Появляются как выгодные старт‑продажи, так и сегменты с ценами выше среднего.

Почему цены меняются? Всё зависит от акций застройщиков, сезонных колебаний спроса, ипотечных условий и ввода новых ЖК в продажу. Это влияет на ценовую структуру от эконома до премиума.

Практический подход: если планируете покупку в ближайшие полгода, ориентируйтесь на текущие средние значения. Если готовы ждать — следите за акциями и скидками. Для вторички не забывайте про возможные дополнительные расходы на ремонт.apartmentфото

Ульяновск в сравнении с другими городами региона

  • Новостройки в Ульяновске (119,3 тыс. ₽/м²) дороже, чем в Саранске (около 105–110 тыс. ₽/м²) или Пензе (110–115 тыс. ₽/м²), но дешевле Казани (140–160 тыс. ₽/м²) и Самары (130–145 тыс. ₽/м²).
  • Вторичка в Ульяновске (89–102 тыс. ₽/м²) тоже находится в среднем диапазоне по Приволжью — дешевле крупных областных центров, но не самый бюджетный вариант среди малых городов.
  • Если бюджет ограничен и вы рассматриваете переезд — имеет смысл сравнить предложения в соседних регионах. Ульяновск даёт баланс между ценой и инфраструктурой.

Таблица — ключевые ориентиры цен (Ульяновск, конец 2025)

Тип жилья Примерный диапазон цен, ₽ Средняя цена за м², ₽/м²
Студия / мал. 1‑комн. (новостройка) 1,7–3,5 млн 102–119 тыс. (в зависимости от проекта)
1‑комн. / 2‑комн. (новостройка) 3,5–9,5 млн ~119 тыс.
2–3‑комн. (вторичка) 2,5–9 млн 89–102 тыс. (варьируется по району)
Премиум / крупные квартиры 9–21+ млн существенно выше среднего по м² (индивидуально)

Советы, как оценить доступность жилья

  • Смотрите на среднюю цену за метр в конкретном ЖК или районе, а не на средний показатель по городу — цены могут сильно отличаться даже в пределах одного микрорайона.
  • Не забывайте про дополнительные расходы: налог на покупку, услуги оценщика, комиссию риелтора (если он есть), ремонт, парковку. Для новостроек обращайте внимание на стоимость отделки и дополнительных опций в прайс‑листе.
  • При ограниченном бюджете стоит присмотреться к старт‑продажам и экономклассу — их в 2025 году достаточно, и это позволяет сэкономить без потери инфраструктуры рядом.

Данные взяты из крупных агрегаторов объявлений и каталогов новостроек в Ульяновске: ЦИАН, Авито, ДомКлик, ЭТАЖИ, сайты застройщиков. Выборка отражает предложения текущего периода.

Лучшие районы Ульяновска для покупки квартиры

Разберёмся, какие районы подходят семьям с детьми, переезжающим и инвесторам — и почему выбор района в Ульяновске может оказаться выгоднее, чем в соседних регионах.

Обзор районов: цены и особенности

Район Кому подходит Средняя цена за м² (2025) Преимущества Минусы
Ленинский Семьи, инвесторы (премиум) ~75–85 тыс. ₽ Центр, развитая инфраструктура, высокая ликвидность для аренды Самые высокие цены; мало бюджетных вариантов
Засвияжский (включая Пески) Семьи, бюджетные переезды, инвесторы среднего класса ~60–70 тыс. ₽ Близость к центру, развитая социнфраструктура, доступные цены Много панельных домов эконом‑класса; плотная застройка
Заволжский Переезжающие, бюджетные семьи, инвесторы в новостройки ~50–60 тыс. ₽ Самые доступные цены, активное строительство, среднеэтажные ЖК Дальше от центра; нужен транспорт до части соцобъектов
Железнодорожный (Киндяковка) Бюджетные покупатели, арендаторы ~45–55 тыс. ₽ Низкие цены на вторичку, простая транспортная доступность Слабая инфраструктура, старые кварталы, низкий спрос на премиум

Для семей с детьми

Ленинский — если цените комфорт и готовы платить. Школы, поликлиники, культурные центры в пешей доступности. Не придётся тратить время на дорогу, но цены — премиальные.
Засвияжский — компромисс между ценой и удобством. Особенно хороши Пески: развитая социнфраструктура, школы и детсады рядом. Для семьи среднего дохода — оптимальный вариант.
Заволжский — выбор при ограниченном бюджете. Много новых домов с удобными планировками для больших семей. Главное — проверьте, чтобы детские учреждения были не дальше 10–15 минут пешком или хотя бы с удобным транспортом.

Для инвестиций: доходность и ликвидность

Ульяновск по доходности аренды выглядит привлекательнее многих городов Поволжья. В 2024 году арендные ставки выросли на 27%, и в начале 2025-го тенденция сохраняется — ожидаемая доходность около 8–9% годовых (для сравнения: в Самаре и Казани — 6–7%).
Ленинский район — главный выбор для долгосрочных вложений. Высокий спрос на аренду, стабильный рост цен. Квартиры с ремонтом в исторических зданиях быстрее находят арендаторов. Новые проекты в тихом центре подходят для средней и премиальной аренды.
Засвияжский и Заволжский — для инвесторов со средним бюджетом. Новостройки здесь дешевле, а спрос на аренду растёт за счёт студентов и молодых специалистов. Важно выбирать жильё рядом с транспортными узлами, университетами или офисами — это повышает заполняемость.

Периферия: где можно сэкономить

Заволжский и Железнодорожный — самые недорогие варианты. Однушки здесь на 20–30% дешевле, чем в центре. В Засвияжском отдалённые части тоже предлагают бюджетные квартиры, но расположены ближе к центру.
Главный минус окраин — зависимость от транспорта и слабая социальная инфраструктура. Поэтому проверяйте планы по развитию района и реальные сроки сдачи объектов. Если бюджет ограничен — выбирайте районы с активным строительством и уже готовыми школами, поликлиниками. Риски минимальны, а квартиры сдаются быстрее.

На что обращать внимание при выборе района

  • Близость школ и детсадов (для семей). Оптимально — одна хорошая школа в 10–15 минутах пешком.
  • Транспортная доступность (для переезжающих и арендаторов). Маршруты в центр, на работу — без долгих перекладок.
  • Ликвидность и доходность (для инвесторов). Ульяновск держит планку выше среднего по Поволжью — следите за спросом и прогнозами.
  • Состояние жилья и класс дома. Старые дома дешевле, но требуют вложений; новостройки дороже, зато проще в управлении и быстрее сдаются.
  • Планы развития района. Новые школы, дороги, ЖК — всё это поднимает стоимость и привлекательность для жизни.

Сравнение покупки и аренды жилья в Ульяновске

Главная задача — помочь понять, когда квартира в Ульяновске окупится быстрее аренды, а в каких случаях проще и выгоднее снять жильё. Это не просто цифры, а инструмент для конкретного выбора.

Расчёт окупаемости покупки

Покупка окупается тогда, когда сумма, сэкономленная на аренде, сравняется с вложениями — это первоначальные платежи и все дополнительные траты. Формула простая: срок окупаемости = (цена квартиры + транзакционные расходы) / разница между ежегодной суммой аренды и реальными затратами собственника в год.apartmentфото

Что нужно учесть:

  • Полная цена покупки — умножаем среднюю цену за м² по рынку конца 2025 (вторичка 88–102 тыс. руб., новостройки около 119 тыс.) на площадь квартиры.
  • Транзакционные расходы включают нотариуса, регистрацию, налоги, комиссию риелтора (если нужен), оценку и ремонт — в среднем 3–8% от стоимости.
  • Если используете ипотеку — считайте годовые платежи по кредиту: и проценты, и амортизацию. Ставки к концу 2025 остаются высокими — это серьёзно влияет на сумму платежей.
  • Обычные расходы собственника: коммуналка, страховка, налоги (если сдаёте), капремонт и резервы — примерно 1,5–3% от стоимости жилья ежегодно, зависит от дома и состояния.
  • Налоговые моменты — будьте внимательны. Если продаёте быстро, налоги могут «откусить» неплохую часть прибыли. Здесь важны сроки и льготы.
  • Инфляция и рост цен на жильё — если цены растут быстрее инфляции, покупка выгоднее. Если рынок стагнирует (как в Ульяновске в 2025), преимущество аренды усиливается.
  • Субсидии и льготы — семейная ипотека, программы господдержки снижают ставку и делают покупку доступнее.

Простой пример для понимания: квартира 40 м² по 95 000 руб./м² (средняя цена вторички на конец 2025) — значит, 3,8 млн руб. Транзакции с ремонтом — около 200 тыс. В итоге 4 млн. Снимаете аналог — 22 000 в месяц, итого 264 000 в год. Ваши расходы собственника (ипотека, коммуналка, резерв) примерно 200 000 в год. Значит, экономия в год — 64 000 руб. Делим полную сумму на годовую экономию — 4 000 000 / 64 000 ≈ 62,5 года.

Много? Да. Но здесь сказывается высокая ставка ипотеки, стагнация цен на жильё и медленный рост аренды. Если ставка упадёт или цены начнут расти — всё может измениться. Если учесть инфляцию (деньги дешевеют) и потенциальный рост стоимости квартиры — реальный срок окупаемости сократится до 15–25 лет. Но это уже сценарии, не гарантии.

Сравнение ежемесячных затрат

Показатель Аренда (в месяц) Покупка (в месяц, эквивалент)
Основной платёж (аренда / ипотека) 20 000–30 000 25 000–40 000 (зависит от ставки и срока)
Коммунальные услуги 5 000–8 000 5 000–8 000
Ремонт/непредвиденные расходы 0–2 000 (резерв арендатора) 3 000–8 000 (фонд ремонта)
Налоги / страховка 0 500–2 000
Итого (ориентир) 25 000–40 000 33 500–58 000

Небольшая ремарка: все цифры ориентировочные, зависят от района, типа жилья, условий ипотеки. Ульяновск пока дешевле крупных городов — и это снижает ипотечный груз по сравнению с Москвой или Питером. Если появятся субсидии или ставка упадёт — эквивалент покупки с арендой может сравняться.

Когда лучше арендовать?

Вот ситуации, когда аренда более разумна — хотя бы две из них нужны, чтобы задуматься:

  • Планируете жить в городе меньше 5–7 лет. Покупка в таком случае обычно не оправдана: налоги и комиссии съедают выгоду.
  • Доход нестабилен или ставка по ипотеке высокая: платите больше, чем за аренду.
  • Нет сигнала роста цен на выбранном рынке — например, старые панельки без спроса или общая стагнация (как в Ульяновске в 2025). Итого, вложения не окупятся.
  • Вам нужно часто менять город — по работе, семье или другим причинам.
  • Есть более выгодные инвестиции с нормальной доходностью и низким риском — депозит или облигации, например.

Как использовать сразу? Не ограничивайтесь текущими затратами — смотрите, как меняется рынок, ставки и цены в Ульяновске. К концу 2025 года вторичка стоит 88–102 тыс. руб./м², новостройки — около 119 тыс. руб./м². Прогнозы на начало года предполагали рост до 114 тыс., но рынок показал стагнацию — это важный сигнал.

И ещё — создайте несколько сценариев: если всё пойдёт отлично, базово или пессимистично. Так сразу увидите, при каких условиях покупка станет выгодной.

Есть простой тест: если вы планируете жить в квартире дольше рассчитанного срока окупаемости (с учётом консервативных прогнозов), то покупка — ваш путь. Если нет — по-настоящему экономичнее аренда.

Советы по выбору и покупке квартиры в Ульяновске

Чек-лист для бюджетного выбора

Если планируете купить квартиру в Ульяновске, ориентируйтесь на актуальные цены конца 2025 года: новостройки — от 110 до 119 тыс. рублей за квадрат, вторичка — от 89 до 102 тыс. Вот список, который не даст упустить важное. Каждый пункт можно проверить самостоятельно.

  1. Цена за м² — не выше 119 тыс. в новостройках и 102 тыс. на вторичке. Легко проверить на Авито или ЦИАН.
  2. Площадь — до 52 м², чтобы расходы оставались умеренными. Средний выбор покупателей — 51,7 м².
  3. Рассмотрите студию или однушку от 22 до 35 м², с ценой в диапазоне 2,65–5 млн рублей.
  4. Районы — Заволжский и Засвияжский. Там инфраструктура активно развивается.
  5. Ищите жилые комплексы с вводом в эксплуатацию в ближайшие месяцы или начале 2026 года — так меньше риск затяжек.
  6. Учтите динамику роста: в первом полугодии 2025 цены выросли на 2,8%, за весь 2024 первичка подорожала на 19%, вторичка — на 9%. Выбирайте варианты, где рост пока умеренный.
  7. Семейная ипотека — один из главных катализаторов спроса, особенно для семей 28–38 лет. Проверьте актуальные условия программ.
  8. Застройщики — в Ульяновске их больше 30, но выбирайте надёжных. Ориентируйтесь на отзывы на сайтах «Этажи» или «Мир Квартир».
  9. Транспорт — остановка в пределах 500 метров и хорошие дороги увеличат ваш комфорт.
  10. Инфраструктура — школа или детский сад должны находиться не дальше километра, магазин — в 300 метрах.
  11. Документы — внимательно смотрите свидетельство о праве собственности, техплан и отсутствие обременений.
  12. Платёжеспособность — рассчитывайте, чтобы ежемесячные выплаты не превышали 30% дохода семьи с учётом текущих ставок.
  13. Сравните хотя бы 3–5 вариантов по фото, планировкам и срокам сдачи — так проще сделать осознанный выбор.
  14. При личном осмотре обратите внимание на трещины, влажность, уровень шума — вечером и днём.
  15. Зафиксируйте скидки, особенно если покупаете на ранних этапах строительства — до 6% можно сэкономить.apartmentфото

Советы переезжающим в Ульяновск

Рынок жилья в Ульяновске остаётся динамичным. Спрос на новостройки растёт, но ипотечные ставки порой кусаются и сдерживают покупательную способность. Для сравнения: в Самаре средняя цена новостройки — около 95 тыс. за квадрат, в Саратове — 85–90 тыс., в Пензе — 80–85 тыс. Ульяновск дороже, но инфраструктура развивается активнее.

  • Выбирайте компактное жильё (до 52 м²) в тех районах, где инфраструктура только развивается — так заселение пройдёт быстрее.
  • Обращайте особое внимание на сроки сдачи. Новостройки с вводом в ближайшие месяцы — это шанс избежать затяжек.
  • Узнайте условия семейной ипотеки, которая часто выгодна молодым семьям, но требует внимания к деталям — условия меняются.
  • Обязательно посетите выбранные объекты лично. Проверьте экологию, и сколько занимает дорога до центра — нормально, если не больше 30 минут.
  • Не пренебрегайте консультацией с местными риэлторами. Они помогут проверить коммуникации, соседей и прочие детали.

Инвестиции в недвижимость: риски и доход

Ульяновский рынок выглядит интересно, но здесь есть свои ловушки. Спрос на первичное жильё растёт, но не без препятствий. По сравнению с Самарой или Саратовом риски выше из-за меньшего объёма рынка и зависимости от региональных программ.

Риски:

  • Высокие ипотечные ставки сильно бьют по спросу — продажи сжимаются.
  • Планы по вводу жилья (снижение с 705 до 505 тысяч квадратов) пока не подтверждены итоговыми данными за 2025 год — уточняйте актуальную информацию у застройщиков.
  • Цены на жильё растут умеренно (2,8% в первом полугодии 2025), но на вторичном рынке возможны даже падения.

Доход:

  • Окупаемость однушки через аренду — около 8–10 лет.
  • Ожидается, что во втором полугодии 2025 спрос на новостройки вырастет на 16%, а после сдачи цена может подрасти на 10–15%.
  • Студии площадью 22–35 м² считаются ликвидными и стоят около 2,65–4,67 млн рублей.

Если инвестируете — ловите момент старта новых проектов. Сделку лучше фиксировать у нотариуса — так надёжнее. Но помните: в городах вроде Самары или Саратова ликвидность выше, а риски застройщиков — ниже.